Brief staatssecretaris over de rekenmethode van de (af te schaffen) verouderingsaftrek en over sancties bij onderhoudsgebreken - Huurbeleid (voor de lange termijn) - Hoofdinhoud

Deze brief is onder nr. 7 toegevoegd aan dossier 27926 - Huurbeleid.

Officiële titel	Huurbeleid (voor de lange termijn); Brief staatssecretaris over de rekenmethode van de (af te schaffen) verouderingsaftrek en over sancties bij onderhoudsgebreken
Document­datum	03-04-2002
Publicatie­datum	12-03-2009
Nummer	KST60748
Kenmerk	27926, nr. 7
Van	Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)
Originele document in PDF

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2001–2002

27 926

Huurbeleid voor de lange termijn

Nr. 7

BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

’s-Gravenhage, 3 april 2002

• 1. 

  Inleiding

In het Algemeen Overleg van 20 maart jl. met de Vaste Commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van uw Kamer is de rekenmethode van de (af te schaffen) verouderingsaftrek aan de orde geweest. Ik heb uw Kamer toegezegd u over deze methode, en de daarover gerezen verschillen van inzicht, nader te informeren. Daarnaast informeer ik u in deze brief over de voorgenomen aanscherping van de sancties bij onderhoudsgebreken.

• 2. 

  Berekening verouderingsaftrek

2.1 Huidige rekenmethodiek verouderingsaftrek

In het woningwaarderingsstelsel zoals dat in het Besluit huurprijzen woonruimte is vastgelegd, worden kenmerken van woning en woonomgeving uitgedrukt in punten. Het puntenaantal is vervolgens gerelateerd aan een maximum huurprijsgrens.

Ouderdom van de woning leidt tot een aftrek van punten. Vanaf het 6e kalenderjaar na oplevering van een nieuwbouwwoning geldt een puntenaftrek voor ouderdom van 0,4 punt per jaar. De maximale aftrek is 30 punten. Dit maximum aantal wordt bereikt bij een ouderdom van 81 jaar. Een correctie door verlaging van de puntenaftrek vindt plaats als de woning na 1970 door de verhuurder is gerenoveerd, gemoderniseerd of verbeterd. In dat geval kan, indien de betreffende investeringskosten meer dan f 5000,– hebben bedragen, de puntenaftrek worden gecorrigeerd door daarop 0,2 punten voor elke f 1000,– in mindering te brengen (inmiddels zijn deze bedragen omgezet in euro’s).

Het verschil van inzicht betreft nu de vraag op welke wijze het saldo van aftrekpunten en correctiepunten wordt bepaald en op welke wijze daarmee wordt omgegaan bij de afschaffing in drie stappen van de verouderingsaftrek. Hierbij moet worden opgemerkt dat de huidige reken- methode niet in het Besluit huurprijzen woonruimte, noch elders, is vastgelegd. Het betreft hier een methode die door de huurcommissies als staand beleid wordt toegepast.

In de tot 1 juli 2002 van toepassing zijnde situatie maximeert de huurcom-missie bij een huurgeschil de aftrek wegens ouderdom tot 30 punten. Indien sprake is van correctiepunten wegens gepleegde investeringen, dan worden deze afgetrokken van het gemaximeerde aantal aftrekpunten. Een voorbeeld:

Stel een woning is gebouwd in 1900 en er is in de loop van de jaren zoveel aan verspijkerd dat deze 12 correctiepunten heeft opgebouwd. De leeftijd van de woning leidt tot een verouderingsaftrek van 38,4 punten. Deze wordt door de huurcommissie eerst gemaximeerd op 30 punten. Hiervan worden vervolgens de correctiepunten afgetrokken. Er resulteert dus een saldo van 18 punten aan verouderingsaftrek. Kortom: er wordt eerst gemaximeerd en daarna gesaldeerd.

2.2  Rekenmethode bij afschaffing in stappen van de verouderingsaftrek

Wat nu te doen bij de verlaging van het maximale aantal aftrekpunten per 1 juli a.s. van 30 naar 20 punten? In het meerderheidsadvies van de Commissie huurbeleid voor de korte termijn is over de te volgen rekenmethode geen standpunt ingenomen, omdat het hier een gedetailleerde methodiek betreft die geen onderdeel van bespreking is geweest. VROM is er daarom van uit gegaan dat de gebruikelijke methode van de huur-commissies niet behoefde te worden herzien. Concreet betekent dat, in het vorenstaande voorbeeld, dat de aftrekpunten van de woning uit 1900 per 1 juli a.s. eerst worden gemaximeerd op 20 punten, en dat hier vervolgens de 12 correctiepunten van af worden getrokken. Er resulteert dan een saldo van 8 aftrekpunten.

Deze interpretatie heeft VROM vervolgens ook uiteengezet in een informatieblad voor huurders en verhuurders. Naar aanleiding van het verschijnen van dat informatieblad is er door de Woonbond en Vastgoedbelang op gewezen dat naar hun opvatting een andere methode moest worden gevolgd die in hun beleving beter aansluit op de intenties van de partijen van het meerderheidsadvies.

Deze methode behelst dat eerst moet worden gesaldeerd en daarna gemaximeerd (dus een omdraaiing van de tot op heden gevolgde methodiek). In het hiervoor genoemde voorbeeld betekent dit dat van de 38,4 punten eerst 12 correctiepunten worden afgetrokken. Er resteert dan een saldo van 26,4 aftrekpunten. Dit saldo wordt vervolgens afgezet tegen het maximum van 20 punten. Er resulteert dan een aftrek van 20 punten.

2.3  Gevolgen van de verschillende methoden

De verschillen in berekeningswijze kunnen zowel van betekenis zijn voor nieuwe huurcontracten als voor zittende huurders. Hierbij moet worden aangetekend dat het alleen gaat over de periode tot 1 juli 2004. Op dat moment zal de gehele verouderingsaftrek zijn komen te vervallen. Voor alle helderheid: op dat moment worden dus ook geen correctiepunten meer toegepast vanwege gepleegde investeringen.

Voortzetting van de huidige werkwijze van de huurcommissie kan per 1 juli 2002 en 1 juli 2003 leiden tot een hogere maximale huurprijsgrens in vergelijking met de systematiek die de Woonbond en Vastgoedbelang voorstaan. Voor de maximale huurverhoging bij een zittende huurder is de huidige huurprijs in procenten van de maximale huurprijs bepalend. Dit percentage bepaalt immers de maximaal toegestane huurverhoging. Zoals ik in mijn brief van 14 september 2001 (kamerstukken II, 2000–2001,

27 926, nr. 1) heb aangegeven liggen deze percentages voor 2002 op 2,7% wanneer het percentage meer dan 70% bedraagt en op 3,7, 4,2 en 4,7% wanneer het percentage ligt tussen respectievelijk 60 en 70%, 50 en 60% en minder dan 50%.

Dat kan betekenen dat een woning die rond de grens van een bepaald segment ligt in een lager segment komt te liggen in vergelijking met de systematiek die Woonbond en Vastgoedbelang voorstaan. Het verschil in het maximale huurverhogingspercentage bedraagt dan maximaal 1%. Een schatting van het aantal woningen dat daarmee te maken krijgt is niet te geven, omdat niet bekend is bij hoeveel woningen de huurprijs zodanig rond de bovenstaande grenzen ligt dat een wijziging van de berekeningsmethodiek leidt tot een «ligging» in een ander segment.

Voor vrijkomende huurwoningen betekent de voortzetting van de huidige methodiek dat de verhuurder per 1 juli 2002 en 1 juli 2003 meer harmonisatieruimte heeft in vergelijking met de methodiek die Vastgoedbelang en de Woonbond voorstellen. Wanneer de huidige berekeningsmethodiek wordt voortgezet leidt dit immers tot hogere maximale huurprijsgrenzen. De maximale huurprijsgrens is in principe de grens tot waartoe de huurprijs kan worden opgetrokken bij huurharmonisatie.

In mijn brief van 18 november 2001 (VROM001140) ben ik nader ingegaan op de effecten van de geleidelijke afbouw van de verouderingsaftrek. Daarbij ben ik uitgegaan van het maximale effect op de huurprijs dat bij zittende huurders en nieuwe verhuringen kan ontstaan. In de cijfermatige gegevens per bouwjaarklasse die in die brief worden genoemd is dan ook geen rekening gehouden met investeringen in de woning die zorgen voor een reductie van de verouderingsaftrek.

Het bovengeschetste interpretatieverschil leidt dan ook niet tot andere mogelijke uitkomsten dan in mijn brief van 18 november geschetst.

2.4 Wijziging van de systematiek

Zoals ik ook in het Algemeen Overleg van 20 maart jl. heb aangegeven ben ik bereid de interpretatie van de Woonbond en Vastgoedbelang te volgen. Dit is evenwel niet meer mogelijk met ingang van 1 juli a.s. omdat verhuurders inmiddels al rekening houden met de systematiek zoals VROM deze in het informatieblad heeft opgenomen. De huurverhogings-voorstellen per 1 juli moeten de huurder immers uiterlijk 1 mei bereiken. Voor verhuurders is het niet meer mogelijk op zo’n korte termijn nieuwe berekeningen uit te voeren. Ook AEDES heeft overigens aangegeven zich te kunnen vinden in de uitleg van Woonbond en Vastgoedbelang maar aangegeven dat invoering per 1 juli a.s. – mede vanwege de noodzakelijke aanpassingen in de automatisering- praktisch onmogelijk is. Daarnaast vind ik het wenselijk de interpretatie van deze berekeningsmethodiek in de toelichting van het Besluit huurprijzen woonruimte vast te leggen om te voorkomen dat er bij de uitvoering door de huurcommis-sies interpretatieverschillen gaan ontstaan.

Ik ben dan ook bereid de nieuwe berekeningsmethodiek mee te nemen bij de eerstvolgende wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze eerstvolgende wijziging hangt samen met de invoering van de wetsvoorstellen voor herziening van het huurrecht (wetsvoorstel 26 089 en 26 090). Bij inwerkingtreding van deze wetsvoorstellen – naar verwachting per 1 januari a.s. – zal het Besluit huurprijzen woonruimte aangepast moeten zijn. Het is dan ook mogelijk de voorlichting over de gevolgen voor huurders en verhuurders van een gewijzigde berekeningsmethodiek te laten meelopen met de voorlichtingen voor de wijzigingen in het huurrecht per 1 januari a.s. Wijziging per 1 januari a.s. betekent concreet dat de maximale huurprijsgrenzen vanaf dat moment worden bepaald volgens de gewijzigde methodiek. Voor de huurverhogingsvoorstellen per 1 juli a.s. heeft deze wijziging dan ook geen gevolgen. Wel kan als gevolg van deze wijziging in incidentiele gevallen, daar waar de huurprijs op of vlak onder de maximale huurprijsgrens ligt, de huurder met succes een verzoek doen om huurverlaging.

Met de invoering van de herziening van het huurrecht wordt het namelijk voor de huurders mogelijk gedurende het gehele jaar een verzoek om huurverlaging te doen.

• 3. 

  Sancties bij onderhoudsgebreken

In reactie op de motie Van ’t Riet/Van Gent (kamerstukken II, 2000–2002, 27 926, nr. 2) heb ik in mijn brief van 13 februari 2002 (kamerstukken II kamerstukken II, 2000–2002, 27 926, nr. 6) aangegeven de aanscherping van de gebrekenregeling te betrekken bij de evaluatie van de Integrale herziening van de huurwetgeving. Mede gelet op het Algemeen Overleg van 20 maart jl. heb ik evenwel alsnog besloten vooruitlopend op deze evaluatie de sancties reeds per 1 juli a.s. aan te scherpen zodat daarmee de niet beoogde effecten van de geleidelijke afbouw van de verouderings-aftrek worden beperkt.

Met ingang van 1 juli zal de sanctie voor gebreken uit categorie A worden gewijzigd van 25 naar 20%, voor gebreken uit categorie B van 40 naar 30% en voor categorie C van 55 naar 40%.

Deze wijzigingen zullen worden opgenomen in de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte per 1 juli a.s.. Deze wijzigingen zullen u op grond van artikel 15 vierde lid van de Huurprijzenwet woonruimte worden voorgelegd nadat de wijziging in het Staatsblad is geplaatst.

De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, J. W. Remkes