Nieuwe dubbelcolumn met Paulus Janssen op NVM.nl

Met dank overgenomen van R.E. (Roald) van der Linde i, gepubliceerd op dinsdag 25 maart 2014, 3:19.

Beste Paulus,

Ons huis is verkocht. Binnen drie weken, tegen een redelijke prijs. Het gaat lekker op de huizenmarkt. De borden ‘te koop’ veranderen rapido in ‘verkocht’, ik zie weer klusbussen en afvalcontainers, en de banken hebben het druk met hypotheekaanvragen. Althans in mijn woonplaats Rotterdam.

Met die aantrekkende markt zou je bijna vergeten dat we door een diep dal zijn gegaan. Kan ik je in dit kader verleiden tot een ideologische uitspraak over het functioneren van de huizenmarkt?

Vorige week debatteerden we in de Kamer over ‘Kosten Koper’, het rapport van de commissie-Huizenprijzen. Conclusie daarvan: de huizenprijzen zijn vijftien jaar lang opgedreven door een combinatie van gebrekkig aanbod en overvloedig hypotheekkrediet.

Die conclusie verbaasde me niet. Iedereen moet wonen, dus onderdak is een prijs-inelastisch goedje. We wisten ook al dat bouwgrond schaars is, en dus is het aanbod van nieuwbouw­woningen schaars. Maar wat blijkt? Die schaarste is bewust gecreëerd om de grondprijzen op te drijven, zodat particuliere partijen op ‘de juiste plaatsen’ zouden investeren. We praten over de vroege jaren negentig, de hoogtijdagen van het Vinexbeleid, met de bijbehorende centrale planning.

Het bracht me in het debat tot uitspraken over een vrije markt voor bouwen en wonen. Dat kan alleen als er ook een echte markt voor bouwgrond is. Niet een monopoloïde aanbod van de gemeenten die tegen te hoge prijzen van hun grondposities afwillen, maar een ruimhartig beleid om bestemmingsplannen te wijzigen en op eigen grond te kunnen bouwen. Als we dan ook de procedures kunnen verkorten, komen vraag en aanbod redelijk met elkaar in evenwicht.

De VVD vindt die marktwerking een logische gedachte. Maar de commissie Huizenprijzen komt met het idee de huizenprijzen te reguleren via de loan-to-valueratio’s van hypotheken, het CDA wil méér regie op de bouwproductie en ChristenUnie en D66 pleiten voor een nieuwe belasting op bouwgrond.

Namens de SP was jij kritisch over ‘zelfrealisatie’, het bouwen op eigen grond, omdat die tot prijsopdrijving en grondspeculatie kan leiden. Maar zou een goed functionerende markt voor bouwgrond dat probleem niet kunnen wegnemen? Er is dan immers geen tekort meer.

Over het andere probleem, de overkreditering, zullen we het wel eens zijn. Het is goed dat het hypotheekbedrijf weer tot normale proporties is teruggebracht. Gelukkig is daarbinnen ook weer enig maatwerk mogelijk. Zelfs Kamerleden kunnen weer een hypotheek krijgen…

Beste groet,

Roald

Beste Roald,

Gefeliciteerd met de vlotte verkoop van je huis. Dat betekent dat je niet de fout hebt gemaakt van veel andere eigenaar-bewoners: té hoog inzetten. De markt voor bestaande koopwoningen vertoont weer tekenen van leven, wat goed nieuws is voor iedereen die zijn huis wil verkopen, of zijn boterham verdient met een klusbedrijf of op de meubelboulevard. Denk overigens niet dat de omzet van de woningbouw-aannemers dit jaar gaat stijgen. De nieuwbouw van koopwoningen ijlt een jaar of twee na en de investeringen in de sociale huursector zullen door jullie verhuurderheffing dit jaar verder kelderen.

Grondbeleid is inderdaad een van de sleutels tot een ruim en betaalbaar nieuwbouwaanbod. Jouw gedachte om dan maar héél veel aanbod van bouwlocaties te creëren is theoretisch logisch, maar helpt ons niet om de problemen van vandaag op te lossen.

Er is op dit moment een overvloed aan bouwlocaties en toch wordt er niet gebouwd. Er zijn namelijk geen kopers. De vraag naar koopwoningen is gekelderd door de aangescherpte financieringsnormen. De resterende potentiële kopers kunnen kiezen uit een overdaad aan bestaande woningen, dus ligt de nieuwbouw op zijn gat.

Aan de andere kant is de vraag naar huurwoningen explosief gestegen, terwijl het aanbod juist scherp gedaald is: corporaties kunnen door de verhuurderheffing minder woningen bouwen en worden gedwongen om het aantrekkelijkste deel van hun bezit te verkopen. Dus wordt de spoeling voor de woningzoekende op de huurmarkt dunner. In de huidige markt zou verstandig beleid zijn: even geen huurwoningen verkopen en extra huurwoningen bouwen met huren tussen €500 en €850, waar zich het grootste deel van de vraag concentreert.

Laten we hopen dat we over vijf jaar weer in een hoogconjunctuur zitten. Is jouw ruim grondbeleid dán de remedie voor alle kwalen van de woningmarkt? Ontwikkelaars met grondposities bedienen in tijden van voorspoed vooral de bovenkant van de markt. Ze kunnen met beroep op het beginsel van zelfrealisatie het aanbod krap houden en daarmee de prijzen hoog.

Een ander nadeel van onbeperkte bouwbestemmingen is de verrommeling van onze ruimtelijke ordening, wat extra maatschappelijke kosten veroorzaakt en de waarde van de bestaande woningvoorraad, ook van eerzame VVD-ers, ernstig ondermijnt. Wat zouden de appartementen rond het Central Park waard zijn als de stad New York een “ruime bouwbestemming” politiek had toegepast?

Mijn verwachting is dat de komende periode de loan-to-value verder gaat zakken in de richting van het Europese gemiddelde van 80%. Een prima ontwikkeling. Samen met de vergrijzing, de kleinere huishoudensgrootte en de grotere arbeidsmobiliteit zorgt dat voor een structurele daling van de vraag naar koop- en een stijging van de vraag naar huurwoningen. Uitleglocaties zullen het ook steeds vaker gaan afleggen tegen inbreidingslocaties en herontwikkeling, want er is nog een zee van verborgen ruimte binnen de grenzen van de bebouwde kom.

Succes met de inrichting van je nieuwe paleisje en denk aan de aansporing van je premier: laat rollen die euro’s!

Vriendelijke groet,

Paulus

Kijk voor de reeks met columns op www.nvm.nl